Aiemmin liittovaltion kansalliseksi asuntolainayhdistykseksi (FNMA) kutsuttu Fannie Mae perustettiin vuonna 1938. Sen alkuperäinen tavoite oli kannustaa asumisalaa suuren laman jälkeen. Se loi myös ensimmäiset asuntolainojen jälkimarkkinat. Vuonna 1968 Fannie Maesta tuli yksityinen, osakkeenomistaja, valtion valvoma yritys, jonka osakkeilla käydään kauppaa New Yorkin pörssissä.
Fannie Mae piti edullista pääomaa virtana asuntolainoilla eri puolilla maata eikä lainaa suoraan kotiostajille; se tekee sen sijaan liiketoimintaa lainanantajien kanssa varmistaakseen, että asuntolainarahastot eivät loppu. Fannie Mae tarjoaa suurille rakentajille ja kiinteistöyhtiöille 25 miljoonan dollarin ja suuremmat sitoumukset varoille enintään 12 kuukautta etukäteen.
Kuten markkinat ovat viime aikoina nähneet, sekä Fannie Mae että Freddie Mac kokivat ongelmia. Hallitus päätti viime viikkoina asettaa Fannie Maen konservatorioon tarjoamaan yhdistykselle likviditeettiä ennennäkemättömän stressin aikana. Vielä tärkeämpää on, että hallitus käsitteli pääomaa, treasury- ja Fannien sääntelijää, Federal Housing Finance Agency, joka suostui tekemään etuoikeutettujen osakkeiden ostosopimuksen rahoittamaan enintään 100 miljardia dollaria jokaista edellä mainittua yksikköä varapuheenjohtajan Kenneth Baconin mukaan. Fannie Maen asunto- ja yhteisökehityksen johtaja.
”Koska olemme kokeneet paljon tappioita, sijoittaja, jolla on velkaa asuntolainavakuudellisiin arvopapereihin, olisi luottavainen käytettävissä olevaan pääomaan ja virastomme kestävyyteen. Toinen askel, jonka he ottivat, oli luoda uusi vakuudellinen lainajärjestely Fannie Maelle ja Freddie Macille, mutta myös liittovaltion asuntolainapankkijärjestelmälle, koska hallitus oli huolissaan siitä, että jos virasto laskee liikkeeseen velkaa, ja velkamarkkinat ylivuoto, emme voi enää saada rahoitusta”, Bacon sanoi ja selitti, että näiden tapahtumien ansiosta Fannie Maella on nyt pääomanlähteitä, taattu likviditeetti ja hallituksen lupaus ostaa heidän asuntolainavakuudellisia arvopapereita ajoittain. jos virasto hinnoittelee ne suoraan markkinoilla.
Sen jälkeen kun hallitus on asettanut varat, se on nyt päättänyt hallita Fannie Maea. Sijoittajalle tämä tarkoittaa sitä, että virasto toimii hyvin paljon, Bacon sanoi. "Haluamme nähdä salkkuamme kasvavan tänä vuonna. Vielä tärkeämpää on se, miten markkinat ovat reagoineet. Avainasemassa on velkojemme hajauttamisen kiristäminen. Pystyimme säästämään 7 miljardin dollarin velkaa liikkeeseenlaskulla, ylimerkitimme 9 miljardia dollaria - suurimmat tarjouksemme, mitä olemme koskaan tehneet. Alustavien viitteiden mukaan tämä toimii ”, sanoi Fannie Maen varapuheenjohtaja.
Asuntolainapankkiyhdistyksen mukaan omakotitalojen maksuhäiriöaste oli kesäkuun 64 lopussa 2008 prosenttia kaikista lainoista, mikä on 129 prosenttiyksikköä enemmän kuin viime vuonna. Tänä vuonna ulosmittauslainat nousivat 2.75 prosenttiin, mikä on kaksinkertainen määrä viime vuoteen verrattuna. Fannie Maen yhden perheen ulosottoaste oli alhaisempi, 1.36 prosenttia, toisen vuosineljänneksen lopussa, mutta hinnat ovat edelleen kaksinkertaiset viime vuoteen verrattuna. ”Selvästikin markkinat ovat vaikeuksissa. Alun perin odotimme hintojen laskevan 7–9 prosenttia, mutta muutaman seurannan jälkeen näemme yläpään vaihteluvälin nousevan 15–19 prosenttiin. Jos näin tapahtui, on silti kriittistä, että luotto saattaa jäätyä. Likviditeetin kanssa on tehtävä enemmän ja että Fannien vakuutus on tehty oikein. Näemme myös, että "ei rahaa alas tai vähän rahaa kiinnityslainoista" aikakausi on ohi. Myös riskikerrosten asettaminen oman perheen lainoihin, kun heillä oli toinen laina tai säädettävä korkoinen asuntolaina tai pelkkä korko, ja niin monet asiat, joita kuluttajat eivät ymmärtäneet, ovat menneisyyttä, Bacon sanoi.
Hän lisäsi, että he viettävät enemmän aikaa petosten kitkemiseen.
Yhtä tärkeää on tuoda valoa myös vuokramarkkinoihin, jotka ovat valtavat markkinat, joilla oli vuoden 850 lopussa 2007 miljardia dollaria moniperheen velkaa. Sen hallitseva toimija oli kaupalliset asuntolainavakuudelliset arvopaperit (CMBS), jolla oli 36 miljardia dollaria moniperheistä. rahoitetut asuntolainat. Fannie Mae arvioi summan olevan alle 2 miljardia dollaria tänä vuonna.
"Nämä markkinat ovat pudonneet maan päältä, koska CMBS:n moniperhelainojen maksuhäiriökorot ovat noin 120 peruspistettä; Fannie Maen salkun 170 miljardin dollarin liiketoiminnan laiminlyönti on vain 11 peruspistettä. Vaikka kokonaisvolyymi on kasvanut, koska Fannie ja Freddie ovat hallinneet näitä markkinoita, volyymimme on kasvanut. Tänä vuonna teimme 22 miljardia dollaria moniperherahoitukseen vuoden ensimmäisellä puoliskolla. Muut toimijat, kuten Wachovia, Deutsche Bank, Wells Fargo tai PNC, toimittivat 18 miljardia dollaria tästä 20 miljardista dollarista – he pitivät sitä hyvänä liiketoimintamallina; he ovat turvanneet lainan ja jakavat riskin kanssamme. Koska kaupallisten asuntolainamarkkinoiden räjähdyksiä oli tarpeeksi, ihmiset säätelivät järjestelmää välttääkseen sitä, Bacon kertoi siitä, että koska monet olivat polttaneet kaupallisen asuntolainaongelman aiemmin, he olivat varautuneet tähän tapahtumaan. Kun taas yhden perheen markkinoilla ihmiset höllenivät vakuutustaan, koska ihmisillä ei ole muistikuvaa vuodesta 1990, jolloin vastaavia tapahtumia tapahtui. Syy siihen, miksi rikollisuusasteet ovat olleet niin alhaiset, johtuu siitä, että keskimääräinen laina-arvo oli 67 prosenttia uusista aloituksista; velanhoitokate on 120:n pohjoispuolella. ”Ja tapa, jolla takaamme Fannie Maen, emme tarkastele vuokraa vaan menneitä perinteitä. Olemme hyvin konservatiivisia, sillä ohjelmamme alkoivat 1980-luvun tuhkasta pitäen portfolion käynnissä”, hän sanoi.
Nykyisiä markkinoita arvioidessaan Bacon uskoo, että markkinoiden vajaakäyttö on alle 7 prosenttia. "Meistä tuntuu hyvältä markkinoilla, kun ajattelemme, että Yhdysvaltain väestö lisää yhä syntyvyyttä ja maahanmuuttoa. Fannie Mae näkee väestöprofiilin siirtyvän vuokra-asemaan yhä enemmän seuraavien kahden vuoden aikana. Näemme myös, että monet iäkkäät ihmiset myyvät kotinsa ja suostuvat muuttamaan itsenäiseen asuinpaikkaan, jossa on vähemmän huoltoa ja vähemmän kulumisongelmia ikääntyessään ", hän lisäsi.
Fannie Maea huolestuttaa eniten " kyseenalainen" työpaikkojen kasvu tällaisina aikoina, enemmän "Jumalan teot", kuten hurrikaanit, taantuma ja transaktioprosentit (suuri kuilu ostajien ja myyjien välillä johtuen kapitalisaatioasteesta, joka oli erittäin alhainen 6–7 prosentin välillä, mikä oli kestämätöntä). ”Alamme nähdä keskiarvon käänteisen, eli yläkorot syrjäytyvät velkakorkoja alemmaksi, mikä tekee valtavan eron ostajan ja myyjän näkemysten välillä arvoista, jotka joskus saavuttavat 15 prosentin hintaeron eron vuoksi. Kaikille BRIC-maille (Brasilia, Venäjä, Intia, Kiina) on paljon pääomaa, jonka sijoittajat mieluummin ostaisivat ulkomaisia osakkeita paremmin kuin mitä Yhdysvallat voi tarjota. Siksi sijoittajat ajattelevat kahdesti", hän sanoi.
On tavallaan surrealistista nähdä suuri rikollisuus ihmisten taloissa. ”Mutta kun katsot toimistoja ja huoneistoja, se ei ole niin paha. Pohjimmiltaan monen perheen asunnot toimivat hyvin, mutta odotamme näkevämme pienemmät markkinat, joissa ihmiset etsivät yhteistä perustaa ylärajoille. Luottokriisin myötä New Yorkin ulkopuolella korkokannat nousevat 6–6.5 prosenttiin vuoden lopussa ”, Bacon sanoi.
On todella syytä olla huolissaan Yhdysvaltain luottomarkkinoiden tilasta. "Mutta uskon, että jos markkinoita analysoidaan, kaikki väitteet/yleistykset eivät ole aivan totta. Meillä on yhden perheen markkinat, jotka ovat huonoja, mutta joillain segmenteillä menee hyvin joissakin osissa maata. Väestönkasvun pitkän aikavälin perustekijät ovat paikoillaan. Siellä on paljon myönteistä, mukaan lukien hallitus, joka päättää toimia asioissamme voimakkaalla ja selkeällä tavalla. Siksi uskon, että asuntolainoihin tulee vahvaa likviditeettiä Fannie Maen kautta", hän sanoi.
Fannie Mae varapuheenjohtaja sanoi lopuksi: "Toivon, että tämä sytyttää asenteen, jonka näimme syyskuun 9. päivän jälkeen, koska päivän päätteeksi markkinat liikkuvat ihmisten tunteiden mukaan. Jos ihmiset ovat synkät ja negatiiviset, markkinat eivät koskaan parane. Toivottavasti ihmiset palauttavat optimisminsa Yhdysvaltojen markkinoiden todellisiin piirteisiin ja saavat ihmiset vetäytymään takaisin ja aloittamaan liiketoimia. "
