Katso ennen kuin hyppäät alas kalliolta
1. Pääomasuunnitelma rakennukselle
2. Pääomaparannukset (menneisyys ja tulevaisuuden suunnitelmat, mukaan lukien kustannusarviot ja aikataulu)
3. Asuntolaina rakennukselle (mitkä ovat ehdot/ehdot/uusimismahdollisuudet)
4. Hallintosopimus (yrityksellä tällä hetkellä hallinnointisopimus; kulut/palvelut)
5. Asbestikartoitus julkisissa ja asuintiloissa
6. Mätänevät ikkunakehykset kellarissa ja muissa julkisissa tiloissa, jotka voivat olla jyrsijöiden/hyönteisten ja vesivahinkojen sisääntulopaikka
7. Vesi/sähkömittarit. Kustannukset on tarkistettava joka vuosi. Ovatko kustannukset samanlaiset vuodesta toiseen?
Sovelluspaketti. Heads UP (Way UP)
Jokaisen mahdollisen osuuskunnan ostajan on opittava ulkoa kolme termiä: käsiraha, velka-tulosuhde ja sulkemisen jälkeinen likviditeetti.
• Yksi este: Käsiraha on ensimmäinen käteisosuus, jonka ostaja maksaa myyjälle ja loput pankin tai muun lainanantajan rahoitettavaksi. Osuuskunnat haluavat omistajilleen pääomaa koteihinsa. Käsiraha voi olla 20-50 prosenttia (ei yleinen). Muutamat korkeatasoiset rakennukset saattavat vaatia vain käteisostoja ilman rahoitusta.
• Toinen este: Velka-tulosuhde. Ostajan kuukausivelan määrä jaettuna hänen kuukausituloillaan. Monilla osuuskunnilla sallittu velka-tulosuhde ylittää 25-30 prosenttia. Monet laudat katsovat myös kokonaistaloudellista kuvaa. Jos joku on sosiaaliturvassa ja tuo vain 2100 dollaria kuukaudessa, mutta hänellä on 10 miljoonaa dollaria pankissa tai sijoituksissa, velka-tulosuhde ei ehkä ole ongelma.
• Este kolme. Sulkemisen jälkeinen likviditeetti. Rahamäärä, joka on mahdollisen ostajan käytettävissä käsirahan suorittamisen jälkeen. Tämä voi sisältää käteistä pankissa, rahamarkkina- ja/tai osakerahastot, osakesalkku, valtion velkasitoumukset, sijoitustodistukset (jota pidetään likvidinä). IRA:ita ja muita eläketilejä ei pidetä likvideina, eikä myöskään henkivakuutuksia, sijoittamattomia osakkeita tai henkilökohtaista omaisuutta (eli kiinteistöjä, taideteoksia).
Nyrkkisääntönä on, että ostajalla tulee olla riittävästi käteistä, jotta hän voi maksaa asuntolainan ja elatusapunsa kahdeksi vuodeksi siltä varalta, että hänen tulonsa loppuvat jostain syystä, kuten irtisanoutumisesta tai sairaudesta.
Lautakunnat tyytyvät joskus vuodeksi likviditeettiin ja vuodeksi sulkutilille asetettuun käteiseen, mikä antaa mahdolliselle ostajalle mahdollisuuden kerätä sulkurahaa myymällä likvidejä varoja etuajassa ja antaa hallituksille mielenrauhan.
Jotkut lautakunnat ilmoittavat välittäjille ja ostajille numeerisista vaatimuksistaan etukäteen, jotta vältytään ajan ja vaivan tarkistamiselta henkilöiltä, joilla on vain vähän mahdollisuuksia hyväksyä. Muilla lautakunnilla ei ole ehdottomia vaatimuksia, ja ne tekevät arviot tapauskohtaisesti.
Riskit vs. edut
Kaikkiin ostoihin liittyy riski. NYC-osuuskunnan ostamisen yhteydessä monet tekijät eivät ole ostajan hallinnassa, mukaan lukien huonosti hoidettu rakennus, laiska osuuskunta tai kouluttamaton tai riittämätön rakennushenkilöstö. Osakkeenomistajat saattavat joutua käsittelemään BOD:n odottamattomia erityisarvioita odottamattomista rakennusten suurista korjauksista ja ylläpitomaksut voivat nousta inflaatiota nopeammin. BOD voi muuttaa alivuokraa tai muita ehtoja, jolloin asunnon vuokraus ja/tai lemmikin omistaminen on mahdotonta. Asunnon myynti voi olla haaste mahdollisten ostajien mielivaltaisten hallituksen hylkäämien johdosta, koska BOD:n jäsenellä on kaunaa sinua kohtaan.
Menee eteenpäin
Olet löytänyt unelmiesi asunnon. Asianajajasi, kirjanpitäjäsi, sisustussuunnittelijasi, arkkitehtisi ja perheesi ovat kaikki samalla sivulla. Sinä ja omistaja olette päässeet sopimukseen myyntihinnasta ja nyt on aika sulkea.
Aika sulkea
Osuuskunnan sulkemisaika NYC:ssä voi kestää 2-3 kuukautta ostosopimuksen allekirjoittamisesta; Kuitenkin todellisessa maailmassa sulkemiseen kuluva aika riippuu useista tekijöistä ja voi olla ostajan suoran hallinnan ulkopuolella:
1. Kaikki käteisostot sponsoriasunnon ostamisesta. Suunnittele 2-3 kuukautta (tai vähemmän) …mutta
2. Ostaminen kiinteistöstä kokemattoman asianajajan kanssa – viive
3. Yhteistyökorttipaketti voi olla epätäydellinen tai sisältää virheitä – viive
4. Toimitusjohtaja on hidas hakemuksen käsittelyssä ja lykkää sen lähettämistä hallitukselle – viive
5. Osuuskunnan hallitus tarkastelee monia myyntiä ja kilpailevat BOD:n huomiosta – viiveestä
6. Loman aikana lähetetty lautapaketti – viivästys
7. Haastattelujen aikatauluristiriidat (sinä ja BOD) – viive
8. BOD ei voi tehdä päätöstä – viive
9. Myyjä tai ostaja ei ole yhteistyöhaluinen – viive
Sulkeutumiskustannukset
• Asianajopalkkiot. Vaihtelee 1,500 4,000 - 1,000 XNUMX dollaria. Yleensä maksetaan kaupan päätyttyä. Pankin asianajajalta saatetaan periä lisämaksu (XNUMX XNUMX dollaria).
• Mansion Tax. New York Cityn kartanoveron kynnys on 1,000,000 1,000,000 1 dollaria (on epätodennäköistä, että kartano myydään tällä hinnalla). Teknisesti veroa pidetään varainsiirtoverona, jonka ostaja maksaa 3.9 25,000,000 XNUMX dollaria tai sitä suuremmista kiinteistöistä. Veron määrä vaihtelee ja on valmistumisaste, joka alkaa XNUMX prosentista ja nousee ostohintojen vaihteluvälin perusteella enintään XNUMX prosenttiin kiinteistöille, joiden arvo on XNUMX XNUMX XNUMX dollaria tai enemmän.
• Otsikko Vakuutus (Vain asunnot). Asunnon ostaminen ja asuntolainan saaminen vaatii omistusoikeusvakuutuksen ja maksaa yleensä 0.45 prosenttia ostohinnasta. Se hankitaan suojaamaan ostajia ja lainanantajia kiinteistön omistusoikeusvaatimuksilta ennen kodin omistamista.
• Asuntolainan tallennus Vero (vain asunnot). Tämä edellyttää, että ostajat maksavat 1.8 prosenttia alle 5,000,000 1.925 500,000 dollarin asuntolainoista ja 2,000,000 prosenttia asuntolainoista, jotka ovat yli 20 1.925 dollaria. Tämä on lainan määrä, ei ostohinta. Keskimääräisestä 1,600,000 30,800 XNUMX dollarin asunnosta Manhattanilla XNUMX prosentin alennuksella XNUMX XNUMX XNUMX dollarin lainasummasta, joka on noin XNUMX XNUMX dollaria, veloitetaan XNUMX XNUMX prosenttia pelkkä asuntolainavero.
• Käännä vero (Osuuskunta). Tämä on siirtomaksu, joka maksetaan osuuskunnalle osuuskaupan yhteydessä. Maksu ei ole teknisesti vero, joten se ei ole vähennyskelpoinen kiinteistöverona. Flip-veron määrä ja sen maksaja (ostaja vai myyjä) vaihtelee osuuskunnasta toiseen. Tiedot määritellään yleensä rakennusten omistusvuokrasopimuksessa tai osuuskunnassa lakien mukaan.
• Lisämaksut. Asuntolainamaksut, uudelleenkoodauskulut, satunnaiset kulut jne.
• New Yorkin osavaltion ja NYC:n siirtoverot (Vain New Development Condos). (prevu.com)
Vihdoin
Kun kauppa on vihdoin valmis, ostaja antaa myyjälle rahansa. Myyjä antaa ostajalle asiakirjan (asunnoissa) tai omaisuuden vuokrasopimuksen (osuuskunnat) ja jokainen jatkaa elämäänsä.
Viimeinen huomautus
Muutin New Yorkiin terveyteni takia.
Olen vainoharhainen, ja se oli ainoa paikka, jossa pelkoni olivat perusteltuja. (Anita Weiss)
© tri Elinor Garely. Tätä tekijänoikeusartikkelia, mukaan lukien valokuvat, ei saa tuottaa uudelleen ilman tekijän kirjallista lupaa.
Sarja:
Osa 1. New York City: Mukava paikka vierailla, mutta… Haluatko todella asua täällä?
Osa 2. Yhteistyöt kriiseissä
Osa 3. Osuuskunnan myynti? Onnea!
Osa 4. Poliisi: Minne rahasi menevät
Viimeisenä mutta ei vähäisimpänä:
Osa 5. ENNEN YHTEISKUNNAN RAHAKUOPAN KAIVAMISTA
